Zakaj je postopek v Sloveniji poseben?
Nakup nepremičnine v Sloveniji vključuje vrsto korakov, ki jih v tujini ne poznajo ali so drugače urejeni. Ključne posebnosti:
- DPN (Davek na promet nepremičnin) — 2 % od prometa nepremičnin; po zakonu je zavezanec praviloma prodajalec, v praksi pa pogodba breme pogosto prenese na kupca
- Notar — notarsko overjen podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu je praviloma potreben za vpis v zemljiško knjigo; veliko strank zato celoten podpis organizira pri notarju
- Zemljiška knjiga — centralni register lastništva, dostopen prek e-Sodstvo
1. Preverite kreditno sposobnost
Preden začnete iskati, ugotovite, koliko posojila vam banka odobri. Obiščite vsaj 2–3 banke ali se posvetujte s kreditnim posrednikom. Zberite plačilne liste za zadnjih 6 mesecev.
2. Določite realen proračun
Poleg kupnine rezervirajte nekaj dodatnega denarja za transakcijske stroške, običajno nekaj odstotkov kupnine. Tipične postavke:
| Strošek | Znesek |
|---|---|
| DPN | 0–2 % kupnine, odvisno od pogodbe in davčne obravnave |
| Notar / overitve / pravnik | navadno nekaj sto evrov |
| Zemljiškoknjižni in sodni stroški | odvisno od vrednosti nepremičnine in vrste vpisa |
| Agencijska storitev | odvisno od pogodbe z agencijo |
3. Preverite pravno stanje nepremičnine
Pred podpisom pogodbe vedno pridobite ZK izpisek (izvleček iz zemljiške knjige). Preverite:
- Lastništvo (ali prodajalec res lastnik?)
- Hipoteke in zastavne pravice
- Služnosti in zaznambe
- Etažni načrt (za stanovanje)
4. Preglejte pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo
Prodajna pogodba naj bo pripravljena skrbno in brez nejasnosti glede kupnine, rokov, bremen in predaje. Posebej preverite zemljiškoknjižno dovolilo, ker je prav ta listina podlaga za vpis lastninske pravice. V praksi veliko kupcev vse podpiše pri notarju, ker notar hkrati preveri identiteto in overi potreben podpis.
5. Uredite davčni del in vpis v ZK
Po podpisu pogodbe se pri FURS uredi davčna obravnava posla. Če posel ni obdavčen z DDV, FURS izda odločbo za DPN. Šele ko je davek poravnan ali ko je jasno, da gre za oprostitev oziroma DDV-obravnavo, se praviloma dokonča še vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Celoten postopek si oglejte v našem interaktivnem vodiču.