Koliko zares stane nakup?
Mnogi kupci spremljajo le kupnino. Ko pa pridejo na vrsto davki, overitve, sodne takse, bančni stroški in morebitna agencija, se hitro izkaže, da morate imeti še nekaj dodatne rezerve.
Najpomembnejše postavke so spodaj.
1. DPN — davek na promet nepremičnin (0–2 % za kupca)
Pri prenosu rabljene nepremičnine je stopnja DPN 2 %. Pomemben popravek: po zakonu je zavezanec praviloma prodajalec, vendar pogodba v praksi breme pogosto prenese na kupca.
Davčna osnova ni preprosto "višja od kupnine ali GURS vrednosti". FURS izhaja iz pogodbene vrednosti, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti; če je cena očitno prenizka, jo lahko preverja.
Če posel spada pod DDV, se DPN ne plača. Zato mora kupec že iz pogodbe razumeti, ali gre za DPN-režim ali DDV-režim in kdo nosi davčno breme.
Primer: pri kupnini 200.000 € je DPN 4.000 €, če pogodba določa, da ga nosi kupec.
2. Notar, overitve in po potrebi pravnik
Notar ni strošek samo zato, ker "mora biti zraven". V praksi plačujete kombinacijo:
- overitve podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu
- morebitnega notarskega zapisa
- hrambe ali fiduciárnega računa
- dodatnih listin pri hipoteki
- v bolj zapletenih primerih še pregled pri odvetniku
Pri običajnem stanovanjskem poslu računajte vsaj na nekaj sto evrov, pri hipoteki ali kompleksnejši dokumentaciji pa tudi več. Ključ je, da pred podpisom zahtevate pisni predračun za konkretne listine in storitve.
3. Agencijska provizija ni samoumevna, a je lahko visoka
Pri nepremičninskem posredovanju velja pomembno pravilo: plačilo za posredovanje je vezano na pogodbo o posredovanju in ni avtomatično nekaj, kar "pač plača kupec". Poleg tega zakon omejuje plačilo za posredovanje pri isti nepremičnini.
Zato vedno vprašajte:
- ali ste vi sploh naročnik agencijske storitve
- kdo je podpisal pogodbo z agencijo
- ali je v ceni naveden DDV
- ali agencija zaračuna še dodatne storitve, ki niso posredovanje
Če kupujete neposredno od lastnika, te postavke praviloma ni. Če pa ste vi agencijin naročnik, je to lahko ena večjih transakcijskih postavk.
4. Bančni in hipotekarni stroški
Hipotekarno posojilo ni samo obrestna mera. Običajne spremljevalne postavke so lahko:
| Strošek | Tipičen razpon |
|---|---|
| Strošek odobritve posojila | 0–0,5 % zneska posojila |
| Cenitev nepremičnine | 150–350 € |
| Notarske / sodne listine pri hipoteki | nekaj sto evrov |
| Zavarovanje nepremičnine | letni strošek, pogosto pogoj banke |
Pri nekaterih bankah je del teh stroškov nižji, pri drugih se nižji začetni stroški pokažejo v dražji obrestni meri. Zato primerjajte celoten začetni strošek, ne samo oglaševani obrok.
5. Zemljiškoknjižni in sodni stroški niso več "simboličnih 25 €"
Predlog za vpis je lahko sam po sebi drugačen strošek kot sodna taksa za vpis lastninske pravice ali hipoteke. Pri lastninski pravici gre danes za vrednostno odvisno sodno takso po ZST-1, zato znesek ni več mogoče pošteno opisati samo s formulo "25 € + 0,1 %".
Pri tipičnem stanovanjskem poslu zato računajte na nekaj sto evrov, natančen znesek pa naj vam potrdita notar ali sodišče glede na konkretno vrednost in vrsto vpisa.
Kako razmišljati pri stanovanju za 200.000 €?
Namesto ene "čarobne številke" je bolj pošten naslednji okvir:
| Postavka | Okvir |
|---|---|
| Kupnina | 200.000 € |
| DPN za kupca | 0–4.000 € |
| Notar / overitve / pravnik | nekaj sto evrov |
| Agencija | 0 € ali občutno več, odvisno od pogodbe |
| Bančni začetni stroški | nekaj sto evrov do več kot 1.000 € |
| ZK / sodne takse | navadno nekaj sto evrov |
Skupni dodatni strošek je zato lahko razmeroma nizek pri direktnem nakupu brez kredita, lahko pa hitro preseže več tisoč evrov.
Kako se pripraviti?
- Preden iščete: Poleg kupnine si pustite ločeno rezervacijo za davke, notarja, sodne takse in banko
- Preden podpišete: Zahtevajte pisni predračun notarskih stroškov
- Pri banki: Povprašajte po vseh začetnih stroških, ne samo po obrestni meri
- Pri agenciji: Vprašajte, kdo je naročnik storitve, koliko znaša plačilo in ali vključuje DDV
Za personalizirani pregled vseh stroškov nakupa odprite naš interaktivni vodič.